當下的深圳樓市，難的不是買房，是賣房。

要說深圳樓市，哪個項目最受關注？

招商望海玥家園必然榜上有名。

一個經歷了 18 年的改造項目，如今似乎正面臨市場最大的考驗。

招商望海玥家園前身是蛇口漁二村舊改，位于南山蛇口街道望海路與灣廈路交匯處，距離 2/8 號線東角頭地鐵站 A 出口步行約 420 米，一路之隔是蛇口廣場以及深圳灣公園。

因為一個項目的公寓去化遇阻，也就注定著住宅定價會承壓，而住宅價格是決定項目銷售回款速度的關鍵。

如今深圳樓市低迷，住宅去化周期被拉長，若定價這一步沒走好，那么去化壓力也就有可能更進一步加劇。

根據公開規劃信息，招商望海玥家園共 395 套住宅，公寓 389 套，其中回遷房 343 套，可售普通商品房 52 套。

在公寓回款總額確定的情況下，抹平投資就只能依賴可售的住宅部分。

今年 5 月 20 日招商望海玥家推出 389 套 36~60 平商務公寓，備案均價約 81050 元 /㎡，總價區間約 232 萬 ~588 萬。

根據備案信息，招商望海玥家園可售公寓金額約 14.15 億元，占預計投資約 50%。

而項目雖然總價區間約 232 萬 ~588 萬，在南山蛇口面臨一線海景這樣的位置，但對比市場上的競品貴不少。

與項目直線相距約 380 米的萬科蛇口公館，實際成交市場價格只有 5 萬一平左右。

推售 37 天，去化僅 46.78%。

這就意味著，招商望海玥公寓產品需要進入一個長銷售周期。

而這還未算銷售過程中，公寓產品因競品分流出現長期銷售積壓從而導致資產減值的情況。

若依賴可售住宅回收投資收益，那么未來住宅部分面向市場的產品大概率定價不會太低。

但如今的深圳樓市，對住宅的銷售價格接受程度已經不比過去加上項目容積率 7.25，樓高最高 45 層。

所以，回遷房占比高壓縮可售房源，公寓若成了去化回款難的拖累，那么住宅定價就成了這個拖了 18 年的舊改最關鍵的部分。

實際上，招商望海玥家園也是深圳樓市眾多公寓的縮影。

在深圳樓市鄙視鏈中，公寓基本處在了最底端。

曾經 2019 — 2021 年階段出現過階段性的高光，哪怕稅費相對住宅高，流通性弱，也阻擋不了市場的熱情。

如福田區域的而當年一度由于太過火爆，銷售被中止。

如今市場收縮，深圳的大多數公寓，不僅庫存積壓，降價甩賣，有的甚至成為住宅的 " 贈品 "。

比如去年福田區一住宅項目，推出買一套住宅，送一套公寓活動，把價值 200 萬的公寓當成了 " 贈品 "。

比如位于寶安碧海的位于寶安新安的比如位于福田園嶺的深業上林苑，2024 年 9 月入市 311 套約 40-209 平公寓，備案單價約 46645 元 / 平，總價區間約 162 萬 -1086 萬 / 套，深圳房地產信息平臺顯示，仍剩有 125 套未售。

再比如位于羅湖筍崗的中信城開信榮匯，218 套 25-55 平公寓，備案均價約 48292 元 / 平，總價區間約 123 萬 -324 萬 / 套，深圳房地產信息平臺顯示，仍有 115 套未售。

要知道，這些積壓的公寓位置地段并不差，但順銷的過程中，庫存依舊明顯。

據中原研究院數據，2024 年深圳樓市公寓全年成交面積僅 12.1 萬平方米，同比 64.0%；成交均價為 54996 元 / 平方米，同比下降 22.1%。這一趨勢延續至 2025 年第一季度，3 月商務公寓成交均價環比再降 3%。

作者 | 騎豬英雄