有沒有發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上的疊墅不僅越來越多，連斷供已久的中環(huán)內(nèi)都開始供應(yīng)了

甚至連產(chǎn)品形態(tài)也變得和以前完全一樣了

事實(shí)上，自從去年 8 月上海全面放開新房限價(jià)之后，近一年內(nèi)已經(jīng)出讓了 30 多宗不限價(jià)的涉宅用地

其中，已入市或公示了規(guī)劃方案的 10 多個(gè) " 地王 " 項(xiàng)目中

純疊墅或者 " 疊墅 + 高層 " 的組合就占到了一半，比如宸嘉徐匯龍華、綠城北蔡、華潤(rùn)新楊思、大華大寧等

當(dāng)然不光上海如此，全國(guó)其他城市更夸張

杭州出現(xiàn)了總面積約 878 平、總價(jià) 5000 萬起步的疊墅，成都麓湖也拿出了四代宅新規(guī)下的精裝疊墅

蘇州套均 1200 萬的疊墅開盤當(dāng)天去化達(dá) 95%，連樣板間都被一搶而空……

因此我們可以說，今年既是豪宅大年，也是低密疊墅回歸之年

01

今年以來，全國(guó)疊墅的供應(yīng)情況如何？

回顧最近幾年的上海新房市場(chǎng)

2022 年還算得上是疊墅供應(yīng)大年，總套數(shù)達(dá)到 6300 多套

內(nèi)中外環(huán)都有分布，在新房占比中也超過了 6%

結(jié)果到了 2024 年，全上海一共 6 萬多套新房，疊墅僅有 2500 多套，再創(chuàng)新低

而且整個(gè)中環(huán)以內(nèi)的疊加僅有 100 套出頭，不到中環(huán)新房總套數(shù)的 1%，稀缺程度比江景豪宅還要恐怖

截至目前，今年一共公示了 117 個(gè)新盤認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目（包括單盤多批次）

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有 9 個(gè)盤包含疊墅產(chǎn)品，7 個(gè)都在外環(huán)外

中環(huán)以內(nèi)終于實(shí)現(xiàn)了新的突破

翡雲(yún)悅府、潤(rùn)雲(yún)金茂府兩個(gè)盤的疊墅加起來有 186 套，已經(jīng)接近去年全年的兩倍了

更可喜的是，下半年還有更多的疊墅產(chǎn)品在等著排隊(duì)入市

除了文章開頭提到的 4 個(gè)地王項(xiàng)目外，還有國(guó)貿(mào)海上原墅、懷山望、碧云北外灘項(xiàng)目等等

給上海改善客群在大平層和洋房之外，又多了一些選擇空間

緊接著把目光轉(zhuǎn)向其他城市

我們發(fā)現(xiàn)今年疊墅套數(shù)供應(yīng)最猛的是成都，其次是杭州

成都核心主城區(qū)疊墅的供銷比還一度低于 0.8:1，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)

再打開杭州新房供應(yīng)列表，隨便一數(shù)就有密密麻麻十幾個(gè)疊墅項(xiàng)目

基本上每個(gè)板塊都有分布，單價(jià)從 3.5 萬 / 平到 10 萬 / 平不等

這么多城市疊墅供應(yīng)量猛增的背后，離不開最關(guān)鍵的產(chǎn)品力升級(jí)

02

新一代疊墅的產(chǎn)品力有多能打

伴隨著各地住宅新規(guī)的落地，以及第四代住宅的熱潮

全國(guó)各地的疊墅針對(duì)以往的諸多痛點(diǎn)，逐一進(jìn)行了改善和解決，出現(xiàn)了不少顛覆以往的設(shè)計(jì)

過去大家一提到疊墅，最容易想到的就是單層面積小，像 100 平 3 層的迷你墅每層只有 30 多平

因此，第一項(xiàng)做的改革就是放大面積，從根本上提升疊墅的功能布局和空間效率

我們看到，越來越多的疊墅 200 平起步正在成為常態(tài)

就上海來說，這么大面積的疊墅有已經(jīng)入市的翡雲(yún)悅府 195 平、潤(rùn)雲(yún)金茂府 217 平

還有即將入市的綠城逸廬 200 平、大華靜安年華 220 平、嘉佰道徐匯 312 平等戶型

面積放大后的突出好處，就是可以做三開間朝南的戶型

200-230 平的疊墅整體面寬能超過 10 米，做到和大平層一樣的居住體驗(yàn)感

當(dāng)然，200 平還只是起步，捅破面積天花板的項(xiàng)目比比皆是

杭州紅盤御境映廬的疊墅只有三個(gè)戶型，785 平起步，最大直接拉到了 878 平，首批搖號(hào)中簽率低至 3.16%

御境映廬疊墅效果圖，僅供參考

接下來要入市的新地王濱江湖墅項(xiàng)目，疊墅面積從 310 平起，層高也拉到了 3.5 米

不光是室內(nèi)的產(chǎn)證面積變大，疊墅額外的贈(zèng)送面積還在不斷超乎想象

最近蘇州太湖灣某個(gè)建面約 118 平上疊戶型

約 63 平屋頂花園，兩個(gè)露臺(tái) + 兩個(gè) 270 ° 轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái) + 飄窗空間 +10 平客廳挑空全贈(zèng)送，總計(jì)可拓展面積超 108 平

實(shí)際使用率達(dá)到 192%

換句話說，別人買 118 平頂多是個(gè)改善三房，但加上四代宅迎接你的就是一套總面積近 230 平的疊墅

第二大痛點(diǎn)，就是在 " 高低配 " 流行的時(shí)候，疊墅只是高層的點(diǎn)綴

常見的畫面就是幾幢矮房子擠在高層遍布的園區(qū)里，顯得很是壓抑

雖然后面又向 " 疊墅 + 洋房 "、" 疊墅 + 小高層 " 的組合發(fā)展，也仍存在很多局限性

因此，現(xiàn)在的疊墅項(xiàng)目開始拒絕 " 高低配 "，只打造高純度的全疊墅住區(qū)

有的甚至把頗為尷尬的中疊也拿掉了，僅僅推出純粹的 4 層雙疊

最具代表性的就是潤(rùn)雲(yún)金茂府，去掉中疊后，給上下疊都帶來了落地庭院和地下空間

上疊的地下室層高約 2.8 米，下疊的地下室挑高更是有約 5.8 米，讓戶戶都能 " 有天有地 "

潤(rùn)雲(yún)金茂府效果圖，僅作示意，具體以交付為準(zhǔn)

第三就是各種細(xì)節(jié)處的痛點(diǎn)，也得到了全面迭代更新

首先是隱私性得到了更好的保障，很多疊墅配備了獨(dú)立電梯和入戶門廳

像翡雲(yún)悅府設(shè)置了 " 一戶一梯 " 的獨(dú)立電梯井

閱湖之星也為業(yè)主構(gòu)建了多重專屬歸家路徑，從入園到入戶實(shí)現(xiàn)了私密閉環(huán)，不受外界的任何打擾

閱湖之星下疊歸家示意圖

為了進(jìn)一步解決層與層之間的私密問題

南通招商和園則進(jìn)行了層層退臺(tái)，用退臺(tái)錯(cuò)層來拼接產(chǎn)品

加上環(huán)繞墻檐的雙重設(shè)計(jì)，將疊墅的私密感大大提升，優(yōu)化了室內(nèi)外空間

還有帶頭做精裝修

很多 " 高低配 " 小區(qū)流行高層精裝、疊墅毛坯，業(yè)主買疊墅后需要額外花費(fèi)大量的精力來裝修

而國(guó)貿(mào)海嶼佘山推出的精裝疊墅，不僅配置了名牌三大件，還自帶智能家居系統(tǒng)

國(guó)貿(mào)海嶼佘山樣板間實(shí)景圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

此外，長(zhǎng)期飽受詬病的采光問題，同樣得到了很好改善

傳統(tǒng)疊墅的南向太局促，采光面太少，現(xiàn)在南通招商和園的疊加創(chuàng)新采用了南北雙采光的形式

南側(cè)有下沉式庭院，北側(cè)也有采光井，讓地下室和地上一樣好用

即便是在地下夾層，采光的明亮程度也有這么好

南通招商和園 218 平下疊的地下空間

就連公區(qū)方面，疊墅也開始放大樓間距，擴(kuò)充中央景觀

瞄準(zhǔn)疊墅穿行時(shí)看到的都是坊巷道路，基本很難找到大面塊公共景觀的痛點(diǎn)

湖翠曉印軒的樓間距相當(dāng)寬裕，讓樓棟的坊巷道路之間，有了創(chuàng)造多重園林景觀的可能

非項(xiàng)目實(shí)景，僅為美好設(shè)計(jì)效果示意圖

總的來說，新一代的疊墅在室內(nèi)客廳、室外公區(qū)景觀上的尺度感

以及作為上下疊墅的私密性，都得到了最大程度的呈現(xiàn)

03

為什么今年疊墅會(huì)有這么多突破

其實(shí)在上海剛開始限價(jià)的前幾年，很多開發(fā)商選擇在 " 高低配 " 小區(qū)做疊墅

就是為了在控制容積率的前提下，拿到比高層更高的價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)地利潤(rùn)的最大化

2010 年后，上海遠(yuǎn)郊地區(qū)出現(xiàn)了大量的小面積疊墅

包含地下室面積在內(nèi)，建筑面積段在 90-110 平，總價(jià)在 500 萬以內(nèi)

外加上樓梯要吃掉大量的面積，客廳空間的開間不到 3 米，臥室面積最大也只有 10 平

可謂是房間挨著房間，一進(jìn)去就被室內(nèi)的局促?zèng)_擊到

所謂的花園只能放下一個(gè)帳篷，地下室也容易淪為儲(chǔ)藏間，和想象中的別墅感生活千差萬別

這樣無法滿足真實(shí)居住需求的迷你疊墅，最終也在二手市場(chǎng)上沒有得到很好反饋，被購(gòu)房者所拋棄

后來政策做出進(jìn)一步調(diào)整，限制了疊墅最高單價(jià)

房企也就減少了此類產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向了 100 平小三房的批量開發(fā)

到了今天，地塊限價(jià)和 7090 戶型政策都取消了，全國(guó)各地的土拍也拿出更多低密的核心地塊

房企終于可以自己說了算，徹底放棄 " 高低配 "，專心打磨研發(fā)改善型產(chǎn)品

而改善需求也存在巨大的差異化

疊墅作為介于別墅和洋房之間的中間形態(tài)，開始從 " 小眾選擇 " 變成了當(dāng)下的 " 改善首選 "

其產(chǎn)品最大的優(yōu)勢(shì)就是性價(jià)比，可以用普通住宅的價(jià)格，獲得一部分原本在別墅才擁有的特性

所針對(duì)的目標(biāo)客群以二胎三胎、幾代同堂家庭為主，一來喜歡 " 有天有地有院子 " 的生活方式，二來也對(duì)隱私性有更高的要求

在綜合考慮容積率、板塊對(duì)疊墅產(chǎn)品的接受度、自身的產(chǎn)品開發(fā)能力等因素下

我們看到像綠城、華潤(rùn)、宸嘉等多個(gè)實(shí)力房企，都開始抓住政策紅利期，向疊墅要利潤(rùn)

過去，在政策和規(guī)范的雙重限制下，疊墅存在感越來越弱是不爭(zhēng)的事實(shí)

但隨著樓市的變化和購(gòu)房者需求的改變

我們相信，接下來疊墅好的設(shè)計(jì)一定會(huì)越來越多，讓改善回歸本質(zhì)

因?yàn)檫@樣的低密產(chǎn)品，能在有限的土地上，創(chuàng)造出無限生活縱深

正如業(yè)內(nèi)有句話叫做，" 真正的奢侈，不是擁有多少平方米，而是能丈量多少生活可能 "

疊墅的終極追求就是空間的分配和體驗(yàn)

通過產(chǎn)品本身，吸引改善客群用真金白銀為之投票

以上為正文，來自遠(yuǎn)山

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第 6142 篇原創(chuàng)文章